5月27日，上海樓市迎來(lái)一則重磅：最低首付款比例調(diào)整為不低于20%、外環(huán)內(nèi)二手房放開(kāi)非本市戶籍單身限購(gòu)、非滬籍社保年限調(diào)整為3年、多孩家庭可再購(gòu)買1套住房、個(gè)人住房公積金貸款首付比例下調(diào)和貸款額度提高……“滬九條”釋放出的友好信號(hào)，令市場(chǎng)信心大增。

如今，政策落地已有兩個(gè)多月，來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，樓市交易活躍度均明顯提升，三四月份“小陽(yáng)春”后淡季常規(guī)被打破。

專家分析，“滬九條”的出臺(tái)，更好地滿足了市民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

連續(xù)5個(gè)月成交超“枯榮線”，二手住房成交價(jià)止跌企穩(wěn)

按照樓市傳統(tǒng)規(guī)律，通常三四月份“小陽(yáng)春”以后就開(kāi)始逐步往下走。七八月炎熱的天氣，會(huì)將樓市帶入成交淡季。

上海常年高溫天數(shù)是20天，今年目前為止的高溫天數(shù)已超額完成“KPI”。然而，灼熱的氣溫，并未阻止樓市呈現(xiàn)出“淡季不淡”的態(tài)勢(shì)。“滬九條”的出臺(tái)，改變了這個(gè)傳統(tǒng)的下行趨勢(shì)。

來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月起，單月成交套數(shù)均超過(guò)1.5萬(wàn)套的榮枯線。6月成交2.37萬(wàn)套，為2021年7月以來(lái)的單月新高，同比增加95%。7月成交1.8萬(wàn)套，雖比6月有所下降，但同比增加45%，且與3月“小陽(yáng)春”基本持平，成交面積比3月高出5萬(wàn)平方米。

6、7兩個(gè)月，二手住房的月均成交套數(shù)約為2.1萬(wàn)套，整體處于較高成交水平。數(shù)據(jù)還顯示，1-7月，二手住房成交952萬(wàn)平方米，同比增加10%，增幅比今年1-6月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)同質(zhì)可比口徑，今年1-5月二手住房成交價(jià)格持續(xù)下跌，“滬九條”出臺(tái)后，6月環(huán)比上漲1.2%，7月環(huán)比上漲0.5%，價(jià)格止跌企穩(wěn)。

7月市場(chǎng)先行指標(biāo)雖然出現(xiàn)季節(jié)性回落，但明顯高于近年平均水平，新增帶看量比近五年平均水平增加26%，新增購(gòu)房委托量比近五年平均水平增加29%。

一手住房認(rèn)購(gòu)提升銷售提速，6月成交創(chuàng)今年新高

“滬九條”的積極作用在一手住房中也有明顯表現(xiàn)，來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，今年6-7月，上海一手住房的平均成交面積為69萬(wàn)平方米，比今年1-5月的月均成交面積增加41%。其中，6月一手住房成交81萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)單月最高。截至目前，新盤(pán)認(rèn)購(gòu)水平、續(xù)盤(pán)銷售去化延續(xù)了政策出臺(tái)以來(lái)的水平。

新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)和銷售水平提升。6-7月，全市共有54個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)水平比今年1-5月提高35%；開(kāi)盤(pán)當(dāng)日平均銷售率超過(guò)50%，高于今年1-5月的40%。

續(xù)銷項(xiàng)目銷售去化提速。6-7月，一手住房項(xiàng)目來(lái)訪量增加，續(xù)銷項(xiàng)目銷售明顯提速，日均成交面積比1-5月增加60%左右。

今年7月，一、二手住房預(yù)計(jì)合計(jì)成交210萬(wàn)平方米，同比增加12%，單月合計(jì)成交量同比自5月以來(lái)連續(xù)3個(gè)月保持正增長(zhǎng)。

“老舊小”成交活躍度提升，多子女家庭購(gòu)房政策效應(yīng)顯現(xiàn)

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“這次政策力度大，如果進(jìn)行比較的話，力度甚至超過(guò)去年9月的“認(rèn)房不認(rèn)貸”優(yōu)化；且受益人群覆蓋面廣，超出市場(chǎng)預(yù)期。”

這兩個(gè)月存量新增購(gòu)房需求積極釋放。“滬九條”激發(fā)了三類群體的新增購(gòu)房需求，即：繳納社保年限從5年調(diào)整為3年的非滬籍居民；購(gòu)買外環(huán)內(nèi)二手住房的非滬籍單身人士；多子女家庭。數(shù)據(jù)顯示6-7月，這三類群體已購(gòu)住房10550套。

“老舊小”成交活躍度也提升了。6-7月，全市“老舊小”住房成交約1.6萬(wàn)套，其中出售屬于家庭唯一、外環(huán)內(nèi)“老舊小”住房約5700套，

多子女家庭購(gòu)房政策效應(yīng)也有所顯現(xiàn)。6-7月，多子女家庭購(gòu)買一手住房約1840套；申請(qǐng)“核減住房套數(shù)適用首套房貸政策”的2557套，其中一手住房870套，二手住房1687套。

居民購(gòu)房杠桿水平提升，置換購(gòu)房需求穩(wěn)定釋放

數(shù)據(jù)還顯示，今年7月，二手住房貸款平均成數(shù)為61%，與6月基本持平，比政策出臺(tái)前提高了5個(gè)百分點(diǎn)；其中套總價(jià)在1000萬(wàn)元以下的貸款平均成數(shù)比政策出臺(tái)前提高了7個(gè)百分點(diǎn)。

置換購(gòu)房需求穩(wěn)定釋放。經(jīng)對(duì)“滬九條”出臺(tái)后一周內(nèi)出售住房的6000戶居民購(gòu)房進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，7月置換購(gòu)房比例持續(xù)提高。其中，置換購(gòu)買二手住房套均約94平方米，比置換前增加了17平方米；置換購(gòu)買一手住房套均約123平方米，比置換前增加了36平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是同類城市表現(xiàn)還是歷史數(shù)據(jù)表現(xiàn)，均呈現(xiàn)積極向好的態(tài)勢(shì)。這和政策精準(zhǔn)到位、市場(chǎng)需求積極釋放、預(yù)期持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)有關(guān)系。而且從最近兩個(gè)月的市場(chǎng)反饋看，包括市區(qū)二手房、改善型樓盤(pán)等表現(xiàn)更好，充分說(shuō)明剛需和改善型住房需求正積極釋放，此類態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。