7月3日訊 今年以來，全國(guó)新房市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)在“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，成交保持一定規(guī)模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。

4月30日，中共中央政治局會(huì)議為樓市明確政策方向后，多地放松或取消限購(gòu)政策。5月17日，監(jiān)管部門出臺(tái)“一攬子”政策，隨后，全國(guó)多城跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)政策，帶動(dòng)購(gòu)房情緒提升。6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確未來政策方向?yàn)槿齑妗⒎€(wěn)市場(chǎng)，釋放了更加積極有力的信號(hào)，助力市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步修復(fù)。

在多項(xiàng)政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善，政策見效仍需時(shí)間。

展望下半年，專家認(rèn)為，一線城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。

上半年百城新房和二手房?jī)r(jià)格累計(jì)“一漲一跌”

7月1日，中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2024年上半年，業(yè)主“以價(jià)換量”帶動(dòng)百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)。受改善型樓盤入市影響，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲1.24%，漲幅較2023年下半年擴(kuò)大0.99個(gè)百分點(diǎn)。

6月，百城新建住宅平均價(jià)格為16421元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲1.50%。百城二手住宅平均價(jià)格為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，跌幅較5月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比下跌；同比跌幅為6.25%。

從房?jī)r(jià)漲跌城市數(shù)量看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，6月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為35個(gè)，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個(gè)。值得一提的是，二手房?jī)r(jià)格下跌城市已連續(xù)13個(gè)月超90城。

2021年1月至2024年6月百城新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量

不過，值得一提的是，在5月17日樓市“一攬子”政策落地后，市場(chǎng)情緒有所回升，同時(shí)由于去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，6月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)，同比降幅延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，同比下降約20%，環(huán)比增長(zhǎng)約10%。

二手房方面，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房。高基數(shù)下，前五月重點(diǎn)城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以來，二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長(zhǎng)14.5%，較上年同期增長(zhǎng)24.1%。

此外，二手房占比繼續(xù)提升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年，25個(gè)代表城市新房+二手房累計(jì)總成交套數(shù)同比增長(zhǎng)15.7%，其中二手房成交占比升至55.6%。2024年1-5月，25個(gè)代表城市新房+二手房累計(jì)總成交套數(shù)同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%。

2022年以來25個(gè)代表城市二手住宅月度成交套數(shù)走勢(shì)

穩(wěn)市場(chǎng)政策仍有空間 下半年有望逐漸筑底企穩(wěn)

今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持寬松基調(diào)。4月30日，政治局會(huì)議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，監(jiān)管部門出臺(tái)“一攬子”政策，包括降低首付比例及房貸利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等。6月7日，國(guó)常會(huì)表示要“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”。此外，“好房子”多次被提及，其建設(shè)和供給已成為未來行業(yè)發(fā)展共識(shí)。

地方層面，5.17政策落地后，上海、廣州、深圳大幅度調(diào)整購(gòu)房政策，加快住房需求釋放；6月底，北京跟進(jìn)發(fā)布政策，首套房最低首付比例降至20%，房貸利率下限降至3.5%，二套房最低首付比例降至35%(五環(huán)內(nèi))、30%(五環(huán)外)，房貸利率下限大幅降至3.9%(五環(huán)內(nèi))、3.7%(五環(huán)外)，同時(shí)給予多孩家庭更多政策支持、開展住房“以舊換新”等。

“整體來看，6.7國(guó)常會(huì)明確未來政策方向?yàn)?lsquo;去庫存’、‘穩(wěn)市場(chǎng)’，新一輪支持政策或逐漸開啟。” 中指研究院分析師孟新增在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

展望未來，孟新增分析認(rèn)為下半年，一線城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。

“短期來看，一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場(chǎng)情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)新房成交規(guī)模溫和修復(fù)。”孟新增表示，“二線、三四線城市政策優(yōu)化空間不足，市場(chǎng)情緒整體或難有明顯改觀，市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將保持在低位，但隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩(wěn)。”

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心仍然較低，供需關(guān)系亟待改善，始終離不開政策的支持。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“下半年市場(chǎng)環(huán)境繼續(xù)保持寬松為主，供需兩端持續(xù)發(fā)力，‘去庫存’工作將加快推進(jìn)，政策調(diào)控或主要將聚焦到支持收購(gòu)存量房用作保障房方面。”